四川省通江县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1921民初字71号
原告（反诉被告）肖某某，男，汉族。
原告（反诉被告）肖某甲，男，汉族。
被告（反诉原告）赵某某，男，汉族，生于1966年11月11日，住四川省通江县双泉乡高岭村10社。公民身份号码：513721198511154212。
委托代理人赵芹先，通江县广纳法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）肖某某、肖某甲与被告（反诉原告）赵某某“租赁合同纠纷”二案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员马建华独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖某某、肖某甲、被告（反诉原告）赵某某及其委托代理人赵芹先均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）肖某某、肖某甲诉称：2014年10月25日，原、被告签订租赁合同约定，原告将自有住房出租给被告，租赁期限自2014年农历冬月初一至2024冬月三十日止，前五年租金为每年五万元，从第六年起每年递增1200元，双方同时口头约定被告应于合同签订后支付首年度租金及每年10月支付下年度租金。后被告未按约定履行租金支付义务，已构成违约。为了维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的租赁合同；二、被告赵某某支付所欠租金28000元，并承担违约金；三、被告搬出租赁房屋，将房屋恢复原状后交付原告。
被告（反诉原告）赵某某辩称：原告诉称不实，原、被告口头约定，被告应于2015年底向原告支付2015年度租金，而不是2015年3月4日支付租金，被告未违约，请求法院依法判决。
反诉原告赵某某反诉称：反诉原告与反诉被告签订租赁合同，双方口头约定，反诉原告于2015年底向反诉被告支付第一年租金50000元，后反诉被告违约多次要求反诉原告支付第一年租金，后双方又口头约定，反诉原告于2015年3月1日支付租金20000元，剩余租金在2015年底一次性付清，后反诉被告又违反约定多次要求反诉原告支付所欠租金，2015年8月28日，反诉原告将该门市内货物搬离，准备门市经营转向时，反诉被告予以阻止。另外，反诉原告在装修门市中，反诉被告强行要求反诉原告更换80地板砖，并表示愿意给付差额补偿，为了维护反诉原告的合法权益，请求判决：一、同意解除反诉原告与反诉被告签订的门市租赁合同；二、反诉被告赔偿反诉原告地板砖差价15866元；三、反诉被告赔偿反诉原告装修费用60158元，并支付违约金20000元；四、反诉被告赔偿因阻止反诉原告经营期间所产生的损失44250元。
反诉被告肖某某、肖某甲辩称：原、被告签订租赁合同时被告口头承诺定于2015年3月4日支付租金，期限届满后，被告未按约定支付租金，亦构成违约，反诉被告未强行要求反诉原告更换80地板砖，未阻止反诉原告经营，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年10月25日，原告肖某甲、肖某某作为甲方与作为乙方的被告赵某某签订《门市租赁合同》，约定原告将坐落在铁佛镇通达南街私有房屋门市出租给被告做生意，具体内容为：一、租期拾年，自2014年农历冬月初一到2024年冬月三十日止。二、租金为前五年每年五万元，后五年从第六年起每年递增壹仟贰佰元。违约责任约定为1、甲方违约承担乙方装修一切费用和做生意投资的费用，承担伍拾万元的违约金。2、乙方违约，甲方不承担一切装修费用，并承担违约金伍拾万元。合同签订当日，被告向原告支付定金2000元，原告向被告书立收条载明收到被告支付的定金2000元，双方同时在收条上标注原告另行向被告借支500元。原告亦当即向被告交付了涉案门市，被告对其予以了装饰装修及经营。2015年3月1日，被告向原告支付租金20000元，因原、被告双方在《门市租赁合同》中对租金的支付期限未作出约定，后双方因2015年度剩余租金的支付问题发生争议，2015年8月28日，原告要求被告支付所欠租金，双方发生争议后，被告将门市内的货物搬离关闭门市未在继续经营。关于租金的支付期限，庭审中，原、被告各持一词，原告认为，合同签订当日，被告支付定金2000元，剩余租金48000元，被告口头承诺定于2015年3月4日前付清，同年3月1日被告支付租金20000元，并承诺下欠租金定于2015年5月底付清，期限届满后被告仍未履行租金支付义务。被告则认为，原、被告签订租赁合同时口头约定，被告应于2015年底支付第一年租金50000元。诉讼中，原、被告双方一致确认，原告向被告借支500元冲抵被告应付租金后，现被告尚欠原告2015年度租金27500元。
庭审中，被告称被告装修门市时，原告强行要求被告用60型号地板砖更换80型号地板砖，并承诺对被告更换地板砖所产生的差价予以补偿；原告对此否认，认为没有强行要求被告更换地板砖。被告主张原告赔偿门市装修费用损失60158元，被告为此提供了销货清单、王维平等人证明，证实被告装修涉案门市共计开支费用60158元，原告质证认为不客观、真实。被告同时主张原告赔偿其因阻止其经营而产生的损失44250元，被告对此未向本院提供充分的证据予以证实，原告对此亦不予认可。
同时查明：诉讼中，原告自愿放弃请求被告支付违约金的诉讼请求，愿意向被告补偿5000元。
上述事实有《门市租赁合同》、庭审笔录等证据在案佐实，足以认定。
本院认为：原告肖某某、肖某甲与被告赵某某签订的《门市租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自合同义务。本案中，因原、被告签订的《门市租赁合同》未约定租金的支付期限，诉讼中，双方亦不能通过协商达成一致意见，均指责对方违约，因此，认定原、被告是否违约，其前提在于如何确定本案租金的支付期限。对此，根据本案查明的案件事实，确定本案租金支付期限，应根据原、被告双方当事人的陈述、被告支付租金的时间以及法律规定等情况综合认定。首先，支付租金是承租人履行租赁合同的主要义务，合同签订当日，被告支付定金2000元，同年3月1日再次支付租金20000元，后双方为何时支付所下欠租金发生争议，虽原、被告均坚持自己主张，但对此均未提供证据予以，本案案件事实表明，被告于2015年8月28日将门市内的货物搬离亦不再经营时，在双方就租金的支付期限不能取得一致意见的情况下，被告最迟应于当日向原告支付所拖欠的租金；其次，根据当地房屋租赁惯例，原则上承租人应于租赁合同签订之时即应向出租人履行当年度租金支付义务，在无充分证据证实被告的主张且被告未提供当地有租赁房屋于年底才支付租金的惯例下，被告主张应于2015年底向原告支付当年度租金的辩解意见，亦不符合常理，本院不予采信；再次，在双方对租金支付数额无争议的情况下，即使如被告所言应于2015年底支付当年度租金，但时止今日，被告至今未向原告支付所欠租金，且涉案门市一直在被告的控制之下，被告的行为也已构成违约；最后，在双方当事人亦不能就租金支付时间达成补充协议的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”；第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间”之规定，本案中，双方合同对履行期限约定不明，根据上述法律之规定，原告可随时主张被告履行合同义务，原告于2015年8月28日主张被告履行合同义务，符合法律规定，被告应按原告的主张履行合同义务。
原、被告签订《门市租赁合同》后，原告将涉案门市交于被告经营，履行了租赁合同约定的主要义务，不构成违约，故被告主张原告违约，无相应的事实依据，本院不予采信。《门市租赁合同》虽未对租金的支付期限作出约定，但在双方对租金支付标准无争议的情况下，考察当事人实际履行合同的整个行为以及当地交易习惯，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，被告最迟应在2015年8月28日前向原告支付所欠租金，但被告至今未完全履行租赁合同约定的主要义务，已构成违约，故原告主张被告支付租金27500元有事实及法律依据，本院予以支持。诉讼中，原告明确表示不要求被告支付违约金，系其对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，被告反诉同意解除涉案《门市租赁合同》，故涉案《门市租赁合同》因原、被告双方协商一致而予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案《门市租赁合同》因双方当事人协商一致而予以解除，双方不再继续履行，被告应将涉案门市返还原告，故原告主张被告返还涉案门市，本院予以支持。根据最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，双方当事人就涉案《门市租赁合同》签订后，被告对门市予以了装饰装修，根据上述规定，对未形成附和的装饰装修物，被告可予以撤除，如因撤除而造成房屋毁损的，被告应恢复原状。第十一条第（二）款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，因被告未按约定履行合同义务而导致涉案《门市租赁合同》予以解除，被告对此应承担相应的法律后果，故被告反诉请求原告赔偿装修损失60158元以及支付违约金20000元，本院不予支持，同时，双方在合同中亦明确约定乙方（被告）违约，甲方（原告）不承担一切费用。诉讼中，原告明确表示适当补偿被告的已形成附和的装饰装修损失5000元，系其真实意思表示，本院予以准许。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告反诉主张原告应支付地板砖差价补偿款15866元以及赔偿因停止经营产生的损失44250元，因反诉原告所举证据不足以证明反诉被告承诺对其更换地板砖予以补偿以及反诉被告阻止反诉原告经营的事实存在，对此，反诉原告应自行承担举证不利的法律后果，故本院对其上述请求，不予支持。
综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）肖某某、肖某甲与被告（反诉原告）赵某某于2014年10月25日签订的《门市租赁合同》；
二、被告（反诉原告）赵某某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）肖某某、肖某甲租金27500元；
三、原告（反诉被告）肖某某、肖某甲于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）赵某某装饰装修补偿款5000元；
四、被告（反诉原告）赵某某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）肖某某、肖某甲返还位于通江县铁佛镇通达南街135号门市；
五、驳回原告（反诉被告）肖某某、肖某甲的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）赵某某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，由被告（反诉原告）赵某某承担。反诉案件受理费1553元，由被告（反诉原告）赵某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴中市中级人民法院。
审 判 员 马建华
二0一六年三月十日
书 记 员 吴 骞