四川省通江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第1268号
原告陈某某，男。
委托代理人龙从何，重庆聚焦律师事务所律师。
被告魏某某，男。
委托代理人张杰，四川竞一律师事务所律师。
被告王某某，女，系被告魏某某之妻。
第三人陆某，女。
委托代理人苟亚，四川竞一律师事务所律师。
原告陈某某与被告魏某某、王某某、第三人陆某“房屋买卖合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人龙从河、被告魏某某及其委托代理人张杰、被告王某某、第三人陆某的委托代理人苟亚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称：2014年2月19日，原告陈某某和第三人陆某与被告魏某某、王某某夫妇签订《房屋买卖协议书》，被告将位于通江县铁佛镇某村的农村房屋（门市1个、住房一套）出卖给原告及第三人，合同签订后，原告按约向被告支付购房首付款120000元。原告因不懂得法律和政策，不知晓外村农民和城镇居民不能购买被告的农村房屋，故原告及第三人与被告签订的《房屋买卖协议书》应属无效。为了维护原告的合法权益，现诉请判决：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2、被告立即返还购房款120000元。
被告魏某某、王某某辩称：原告及第三人与被告签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，且合同已经实际履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陆某辩称：原告与第三人陆某同居生活期间，与二被告签订《房屋买卖协议书》约定，原告及第三人共同向被告购买涉案房屋，合同签订后，原告及第三人各出资60000元，向被告支付了房屋首付款，被告也向原告及第三人交付了涉案房屋，双方签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应继续履行合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告陈某某系重庆市奉节县吐祥镇某村人，第三人陆某系四川省大竹县某镇街道人。原告及第三人在外务工期间经被告魏某某、王某某介绍相识确立恋爱关系后同居生活。2014年2月19日，原告陈某某、第三人陆某作为乙方与作为甲方的被告魏某某、王某某夫妇签订《房屋买卖协议书》，约定，被告将其所有的位于铁佛镇某村公路旁门面左侧第一个门市（面积34平方米）及2楼住房一套（面积120平方米）卖与原告及第三人，房屋总价款为200000元，第一次付款100000元，余款100000元，在2014年12月底付清。《房屋买卖协议》签订后，原告向被告交付购房款120000元，被告亦将涉案门市、住房向原告及第三人履行了交付义务。同时，二被告将住房内部分家具、窗帘一并出售给原告及第三人，因无钱支付，原告向被告立书立欠条。同日，原告因须向第三人支付彩礼，立据在被告处处借款10000元。后原告与第三人因生活琐事发生矛盾并分居生活，未能办理结婚登记，现原告起诉来院，请求实现诉请。
庭审中，原告认为，原告及第三人均不系铁佛镇某村村民，且第三人系城镇居民，与被告签订的《房屋买卖协议书》违反了相关法律规定，应属无效合同，被告应向原告返还所支付的购房款。被告及第三人认为，双方签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，应继续履行。第三人同时认为，在所付的购房中，第三人出资了60000元。
同时查明：诉讼中，被告表示，涉案房屋无相关的建修审批手续。
本院认为：本案争议焦点为，原告及第三人与被告签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效。关于原告及第三人与被告签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效的问题。首先，《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民在农村购买房屋的诉求。其次，从农村宅基地的功能来看，在农村，国家通过向农民无偿提供宅基地供其建房的方式保障农民的居住权，因此如果许可宅基地使用权流向城镇居民，将势必破坏国家现存的保障制度。最后，农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地的买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用以建造住宅的土地，根据《土地管理法》和《物权法》的规定，宅基地使用权主体具有特定性即只能是本集体经济组织成员，而本案原告及第三人与被告签订《房屋买卖协议书》所基于的买卖标的系农村集体土地上农村村民建造的房屋，原告及第三人并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，第三人又系城镇居民，且涉案房屋无相应的审批手续。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，原告及第三人与被告签订的《房屋买卖协议书》违反了法律的强制性规定，属无效合同，故原告诉请确认涉案《房屋买卖协议书》无效，有法律依据，本院予以支持。被告及第三人辩称涉案《房屋买卖协议书》合法有效，应继续履行的辩解意见与法律规定相悖，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据上述法律之规定，原告与第三人共同作为买受人在《房屋买卖协议书》上签字，被告应将收取的购房款120000元，向原告及第三人返还，原告及第三人应共同向被告返还涉案房屋，至于该购房款中有否其有第三人的出资份额，庭审中，原告及第三人就此不能达成一致意见，因出资份额的问题不在本案审理范畴，双方可另寻途径依法处理。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告陈某某及第三人陆某与被告魏某某、王某某于2014年2月19日签订的《房屋买卖协议书》无效；
二、被告魏某某、王某某共同于本判决生效后十日内向原告陈某某及第三人陆某返还购房款120000元；
三、原告陈某某及第三人陆某共同于本判决生效后十日内向被告魏某某、王某某返还位于通江县铁佛镇某村公路旁门面左侧第一个门市及左侧2楼住房一套。
案件受理费2700元，由原告陈某某及第三人陆某承担1350元，被告魏某某、王某某承担1350元。
未按判决书指定期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 苟久军
审 判 员 张海忠
人民陪审员 刘 胜
二0一六年三月四日
书 记 员 钱怀东