四川省通江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第2819号
原告陈方财，男，汉族，生于1958年10月25日，住四川省通江县。
委托代理人邵超，通江县壁州法律服务所法律工作者。
被告徐文，男，汉族，生于1966年11月28日，住四川省通江县。
委托代理人王玉莲，女，汉族，生于1970年2月28日，住四川省通江县。
原告陈方财与被告徐文“确认合同无效纠纷”一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈方财及委托代理人邵超，被告徐文的委托代理人王玉莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月21日我与被告徐文签订《房屋订购协议》，协议约定被告将开发修建的位于通江县诺江镇中梁街44号1单元3楼2号的住房一套以7万元价格出卖给我，2013年3月交付房屋。协议签订后，我向被告支付购房款49280元。2015年农历正月初五我找被告交付房屋时，被告已将此房出卖给他人且已装修入住。被告开发建修的房屋未办理相关土地及建设审批手续，系违法建筑，同时被告也无房地产开发经营资质，其出卖房屋未取得《商品房预售许可证》。现诉请判令1、依法确认我与被告签订的《房屋订购协议》无效；2、被告返还我交纳的购房款49280元并按年利率24%支付利息至实际还款之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我与原告签订《房屋订购协议》属实，我把房屋修建好后通知原告接收房屋，原告一直未来，现我将该房已出售给他人。原告只交给我4.5万元购房款，其余4280元系原告在我处修建房屋时的工资款，该款我该偿还，但现在无钱支付，明年年底才能将钱偿还原告。
经审理查明：2012年4月21日原告陈方财与被告徐文签订《房屋订购协议》一份，协议约定：原告陈方财自愿购买被告徐文修建的位于通江县诺江镇中梁街44号1单元3楼2号集资楼住房一套，建筑面积90平方米，金额7万元，被告徐文保证在2013年3月将合格房屋交付给原告。协议签订后，原告陈方财向被告徐文交3.5万元购房款，被告徐文出具收条一张，2012年7月7日原告陈方财又向被告徐文交1万元，被告徐文又出具收条一张，余下2.5万元购房款原告未交付。现被告徐文将原告订购的房屋已出售给他人。庭审中被告认可该房至今未办理土地使用手续及建设规划许可证。2015年2月23日被告徐文给原告陈方财书立借条一张，内容为“今借到陈方才（财）现金4280元（肆仟贰佰捌拾元）”。在庭审中被告认可该4280元系原告在为被告修建房屋时的工资款，并明确表示房款利息从2012年7月7日起计息。原告催收上述款项无果，于2015年12月9日起诉来院，要求实现其诉请。
同时查明：中国人民银行2012年7月6日公布的同期同档贷款基准年利率六个月以内（含）为5.6%；六个月至一年期为6%；一至三年期为6.15%；三至五年期为6.40%；五年以上为6.55%。
本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，从事房地产开发必须是获得批准具有开发资质的企业，同时在相关行政部门取得国土和建设审批手续。被告徐文未经规划批准和建设工程许可证的情况下擅自在通江县诺江镇中梁街44号进行房屋开发建设，其行为违背了法律禁止性规定，其与原告陈方财2012年4月21日签订的《房屋订购协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应属无效。所以原告陈方财要求确认与被告徐文签订的《房屋订购协议》无效的理由成立，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到得损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告陈方财要求被告徐文返还购房款4.5万元的理由成立，本院予以支持。造成合同无效的主要责任在于被告没有开发资质和办理相关审批手续，对此被告应承担主要过错，所以被告应从2012年7月7日起按中国人民银行同期同档贷款基准年利率赔偿损失。原告要求被告按年利率24%支付利息没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的4280元，从条据看是借款，但实际是原告为被告建房的工资款，虽然与本案不是同一法律关系，但权利和义务主体分别为原、被告，被告也认为应当支付，从便民和减少诉累出发，原告要求被告支付工资款4280元的理由成立，本院予以支持。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：
一、原告陈方财与被告徐文2012年4月21日签订的《房屋订购协议》无效。
二、被告徐文在本判决生效后十日内返还原告陈方财购房款4.5万元，并从2012年7月7日起按中国人民银行公布同期同档贷款基准年利率支付利息至清偿时止，利随本清。
三、被告徐文在本判决生效后十日内支付原告陈方财的工资款4280元。
判决生效后，如义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费516元，由被告徐文承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 员 李银枝
二Ｏ一六年三月二十八日
书 记 员 杨 棵