四川省通江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第2889号
原告四川省通江县实验中学。
组织机构代码证74000630-1。
住所地通江县诺江镇中梁街19号。
法定代表人王兴周，职务校长。
委托代理人段军平，四川普联律师事务所律师。
委托代理人王贤光，男，生于1960年4月2日，汉族，住四川省通江县。
被告谢传斌，男，生于1969年7月8日，汉族，住四川省通江县。
被告廖兴，男，生于1972年7月8日，汉族，住四川省通江县。
二被告共同委托代理人闫少宪，四川衡义律师事务所律师。
原告四川省通江县实验中学与被告谢传斌、廖兴 “买卖合同纠纷”一案，本院受理后，依法由审判员李银枝独任审判，公开开庭进行了审理。原告四川省通江县实验中学的委托代理人段军平、王贤光，被告谢传斌、廖兴及共同委托代理人闫少宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年3月23日签订了《通江县实验中学教职工住宅楼BC、DE栋负一层转让协议》，该协议约定原告转让给二被告房屋总价款为人民币160万元，且约定签订协议时二被告支付给原告120万元，余下房款40万元于2013年12月31日前付清。至今，二被告未支付下欠的40万元。现诉请判令1、二被告立即支付原告房屋转让款40万元并支付逾期付款违约金；2、案件受理费由二被告承担。
二被告共同辩称：我们与原告签订《通江县实验中学教职工住宅楼BC、DE栋负一层转让协议》属实，但原告至今未取得该房屋的相关手续，不具有出让资格，转让协议应当无效；合同上关于违约金的约定也不清楚。故原告的请求不能成立，应当驳回。
经审理查明：原告四川省通江县实验中学在位于通江县诺江镇春长坪红砖厂修建教职工住宅楼，于2010年12月20日取得《建设工程规划许可证》，2011年3月17日取得《建设工程施工许可证》，2010年7月取得《建设用地批准书》。通江县实验中学教职工住宅楼BC、DE栋，规划设计是地平面上６＋1层，没有负层的规划和设计。在实际建修时，原告多修建了１层，现地平面上８层，该房屋主体已验收，未进行综合验收。2013年３月23日原告通江县实验中学（甲方）与被告谢传斌、廖兴（乙方）签订了《通江县实验中学教职工住宅楼BC、DE栋负一层转让协议》， 其主要内容为：甲方自愿将其修建的通江县实验中学教职工住宅楼BC、DE栋负一层转让给乙方，建筑面积1600平方米，系底框结构，该房屋占用范围内的土地使用权以国土部门依法按规定确定，DE栋后面至居民排水沟内的空地由乙方使用。A栋、BC、DE栋交汇处的空地交乙方使用。该房屋转让的总价款为160万元，甲方不承担转让费税。约定甲乙双方签订本协议时乙方向甲方交付转让款120万元，下欠房款40万元，定于2013年12月31日前必须全额付清。乙方受让该房屋后双方约定，乙方进行开挖土石方及承担给排水等工程投资的所有费用均由乙方承担。该房屋转让价款不抵减通江县实验中学和科大公司签订的《教职工住宅楼主体工程》合同的工程款。本合同双方应诚信遵守，若在履行本合同过程中发生违约情形，则违约方应向守约方赔付本合同房屋交易总额15%违约金。协议签订后被告向原告支付房屋转让款120万元，下欠40万元一直未履行。被告对BC、DE栋负一层部分进行了开挖，现BC栋负一层已投入使用，DE栋原告虽交付，但承建商与民工因经济纠纷造成DE栋至今无法使用。现原告收款无果，于 2015年12月28日诉请来院，要求实现诉请。庭审后本院向原告就合同效力作出释明，原告表示不变更诉讼请求。
同时查明：2013年5月3１日通江县城市行政执法局对通江县实验中学教职工宿舍楼王友强、何大安等225户违法建筑进行处罚，罚款18.5万元。原告仅提供了缴纳罚款的票据，未提供行政处罚决定书，也为明确处罚的具体项目，至今未补办BC、DE栋负一层的规划许可证。
本院认为：2013年3月23日原、被告签订的《通江县实验中学教职工住宅楼BC、DE栋负一层转让协议》，虽系双方当事人的真实意思表示，但原、被告转让的通江县实验中学教职工住宅楼BC、DE栋负一层，至今没有取得建设工程规划许可和相关设计文件，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”和第四十条“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款”的规定，原告向被告转让BC、DE栋负一层的协议内容违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告签订的《通江县实验中学教职工住宅楼BC、DE栋负一层转让协议》应属无效。庭审后经本院对原告释明，原告表示不变更诉请，据此原告要求二被告支付下欠40万元房屋转让费，并支付逾期付款违约金的理由不成立，本院依法不予支持。被告辩称协议无效及不承担违约责任的理由成立，依法予以采纳。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、第四十条之规定，判决如下：
驳回原告四川省通江县实验中学对被告谢传斌、廖兴的诉讼请求。
案件受理费3650元，由原告四川省通江县实验中学承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 员 李银枝
二0一六年七月二十六日
书 记 员 杨 彬