四川省通江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1921民初429号
原告：王显高，男，1955年11月11日出生，汉族，城镇居民，住四川省通江县。
委托代理人：刘先君，通江县广纳法律服务所法律工作者。
被告：余建勇，男，1970年12月7日出生，汉族，农村居民，住四川省通江县。
委托代理人：苟建江，四川别致律师事务所律师。
委托代理人：苏秀兰，女，1961年2月25日出生，汉族，通江县诺江镇五马桥“京都大厦”现场负责人，住四川省通江县。
被告：通江县华宇房地产开发有限公司。
负责人：张菊英。
委托代理人：刘世勇，通江县宕江法律服务所法律工作者。
委托代理人：牛小兵，男，1984年10月24日出生，汉族，该公司职工，住四川省通江县。
原告王显高与被告余建勇、通江县华宇房地产开发有限公司（以下简称通江华宇房地产公司）“民间借贷纠纷”一案，本院受理后，依法由审判员程波独任审判，公开开庭进行了审理。原告王显高及其委托代理人刘先君，被告余建勇及其委托代理人苟建江、苏秀兰到庭参加了诉讼，被告通江华宇房地产公司的负责人张菊英经传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告王显高诉称：被告余建勇于2012年4月5日借款20万元口头约定月利率1角，立据后实际支付利息4万元，又于2013年2月8日立据欠利息5万元，但未实际支付。借款用于修建通江县诺江镇五马桥“华宇铂京城”项目，双方签订了《商品房预定协议书》，并用该楼7层B号房提供抵押担保，借款逾期后被告一直未履行偿还义务。现要求被告立即偿还借款20万元，并从借款之日起按年利率24%支付资金利息；对被告提供的抵押物享有优先受偿权。
被告余建勇辩称：原告起诉属实，但我现在无力偿还，我要求出狱后一年内付清。
被告通江华宇房地产公司未提出答辩意见。
经审理查明：2006年8月30日余建勇（甲方）与通江华宇房地产公司（乙方）签订了一份《联合开发协议》，协议约定：余建勇2005年9月20日在通江县国土局拍卖竞得诺江镇五马桥居民区2005-3-03号地块，由于余建勇个人没有商品房开发资质，与乙方多次协商，达成联合开发该地块的协议，甲乙双方同意在位于诺江镇五马桥居民区（2005-3-03）地块以乙方名义联合开发修建商品房，该项目名称为京都大厦。联合开发时间2006年8月30日至2007年12月30日止。联合开发利益分配：该工程实行独立核算、自负盈亏，甲方按联合开发项目的总价1%向乙方交纳管理费。甲方余建勇签字，乙方通江华宇房地产公司及张菊英加盖了印章。2007年6月20日通江华宇房地产公司（甲方）与余建勇（乙方）签订了一份《京都大厦商住楼内部承包合同》，余建勇为项目经理，约定：该项目由乙方自主经营，独立承担建设工程管理、商品房预售、建筑工程质量、安全生产以及与合伙人的经济关系等民事责任、法律责任、经济责任。商品房销售必须按规定实行网上售房、签订房地产管理机关和工商行政机关统一印发的“商品房买卖合同”文本，如在售房过程中因违约出现的民事责任、法律责任、经济责任一律由乙方承担。乙方在筹资过程中，与其他人共同出资经营承包，与甲方无关，甲方不履行乙方与合伙人的权利、义务以及相关的民事责任、经济责任。双方签字并加盖了通江华宇房地产公司印章。闭庭后原告提供了2009年5月1日通江华宇房地产公司给余建勇出具的委托书复印件一份，其内容为“委托余建勇事宜：一、负责‘京都大厦’项目开发、承建；洽谈、签订项目所需资金的相关合同文件；二、负责办理项目的开发、承建、销售手续；三、负责该项目商品房的销售；四、支付、回收该项目款项；受托人在办理上述事宜时在相关文件上签字，我均予以认可；委托期限至‘京都大厦’项目验收、销售结束。受托人无转委托权。余建勇签字‘复印属实’，时间2012年6月15日”。被告余建勇及通江华宇房地产公司的委托代理人补充质证认为该委托书的内容、签字和公司印章是真实的，但要求原告出示委托书原件。
原告王显高与被告余建勇系朋友关系。余建勇在修建“京都大厦”期间，于2012年4月5日被告余建勇在原告王显高处借款并立据借条一张，其内容为：“今借到王显高同志现金贰拾万元正（小写￥200000.00元）。”又于2013年2月8日立据欠利息款伍万元，该利息款未实际支付。庭审中原告主张已支付利息4万元，被告余建勇予以承认。借款逾期后被告余建勇未能偿还，于2013年5月26日原告王显高（乙方）与被告通江华宇房地产公司（甲方）、委托人余建勇签订了一份《商品房预定协议书》，乙方自愿预定“华宇铂金城”第7层B号房，购房款计人民币258950元，双方在协议上签字，加盖了被告通江华宇房地产公司京都大厦项目部的印章，并注明此套住房以借款为抵押，但借款定于2013年10月5日还清，若还不清，此套住房由买售方自行处理。双方签订的《商品房预订协议书》未在房地产管理部门办理抵押登记手续。原告经催收无果，于2016年1月28日起诉来院，要求实现其诉请。
同时查明： 《联合开发协议》、《内部承包合同》及《授权委托书》中的“京都大厦”与《商品房预定协议书》中的“华宇铂金城”系被告余建勇以被告通江华宇房地产公司的名义在诺江镇“五马桥居民区”实施开发的同一项目。
本院认为：被告余建勇与被告通江华宇房地产公司以联合开发和内部承包合同的形式开发建设“京都大厦”，其实质是余建勇借用通江华宇房地产公司企业资质独立投资、自主经营、自负盈亏，向公司缴纳管理费挂靠进行房地产开发的经营活动，该行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》有关房地产开发必须由具有资质的企业经营的规定，故二被告签订的《联合开发协议》及《京都大厦商住楼内部承包合同》均属无效。被告余建勇在原告王显高处借款20万元，原告王显高与被告余建勇之间的民间借贷事实清楚，法律关系明确，故原告要求被告余建勇偿还借款20万元的理由成立，本院予以支持。虽然在借条中未约定借款利息，但从原告邹继国和被告余建勇的陈述看，口头约定的利息标准不一，能够认定系有息借贷，其超过法律规定部分的约定无效，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，被告余建勇应从借款之日按月利率2%支付利息至清偿时止（已支付的4万元利息应扣减）。被告通江华宇房地产公司违法出借企业资质收取管理费，在本案中具有过错；且被告通江华宇房地产公司在原告催收借款时，与原告签订《商品房预定协议书》加盖被告通江华宇房地产公司“京都大厦”项目部的印章，故应当对该笔债务承担连带清偿责任。原告同时诉请要求对《商品房预定协议书》中所约定的标的物“京都大厦”第7层B号房享有优先受偿权，因《商品房预定协议书》未办理抵押登记，根据物权法的规定，其抵押权未设立，故原告主张以抵押物优先受偿的理由不能成立，本院不予支持。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告余建勇在本判决生效后五日内偿还原告王显高借款本金20万元；并自2012年4月5日起按月利率2%支付利息至清偿时止（扣减已支付利息4万元），利随本清；被告通江县华宇房地产开发有限公司承担连带清偿责任；
二、驳回原告王显高要求以“京都大厦”第7层B号房享有优先受偿权的诉讼请求。
判决生效后，如义务人未按判决书指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2525元，由被告通江县华宇房地产开发有限公司和被告余建勇共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 员 程 波
二Ｏ一六年五月十三日
书 记 员 杨 彬