四川省通江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1921民初1173号
原告（反诉被告）白心芹，男，汉族，住四川省通江县。
委托代理人李显奇，通江县沙溪法律服务所法律工作者。
委托代理人杨鑫文，通江县沙溪法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）马腾飞，男，汉族，住四川省通江县。
被告（反诉原告）马勇，男，汉族，住四川省成都市龙泉驿区龙都北路39号1栋，现住四川省通江县。
被告（反诉原告）伏军，男，住四川省通江县。
被告（反诉原告）陈继良，男，汉族，住四川省通江县。
四被告特别授权的委托代理人朱晓光，四川省别致律师事务所律师。
原告白心芹诉被告马腾飞、马勇、伏军、陈继良“确认合同无效纠纷”一案，本院受理后，依法由审判员陈静独任审判，公开开庭进行了审理。四被告当庭提起反诉，请求认定合同有效，并继续履行合同。由反诉被告白心芹给付下欠购房款3万元，本诉和反诉合并审理，原告白心芹及其委托代理人李显奇、杨鑫文，被告马腾飞、马勇、陈继良以及四被告特别授权的委托代理人朱晓光到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：四被告在相关批建手续不齐备的前提下，于2012年2月2日与我签定了名为集资联建，实则为房屋买卖的《集资联建协议书》，四被告将其共同开发修建的位于沙溪中心卫生院旁第1号门市出售给我，我已向四被告支付购房款22万元，尚下欠3万元购房款未给付，后因所购门市实际面积、房款清算等原因致协议无法履行，且所签协议违背了法律、法规的强制性规定，请求依法确认原、被告签订的《集资联建协议书》无效，并判令四被告共同返还我购房款22万元，按年利率6%计算占用资金利息。
四被告（反诉原告）辩称：我们在沙溪中心卫生院旁所修建的房屋属于集资联建，以部分集资人的名义办理了建设用地规划许可证和建设用地批准书，白心芹出资25万元，已付22万元，所分得的房屋为1幢1号门市，我们审批的手续为准建三层，而白心芹所取得的房屋位于1层1号门市，应界定为合法建筑，无论是集资联建房或房屋买卖，我们与白心芹签订的协议合法有效。同时，我们的建房行为是沙溪镇人民政府认可的，相关部门对我们已进行处罚，并缴纳了相关的规费，虽建房手续不完备，但不影响协议的效力，我们于2014年2月就向白心芹交付房屋，应认定房屋联建协议合法有效，并继续履行合同，由白心芹给付下欠房款3万元并赔偿损失，并请求驳回白心芹的诉讼请求。
经审理查明：2011年元月，四被告（反诉原告）马腾飞、马勇、伏军、陈继良对拟名为“德福花园”的项目楼进行了修建，2012年7月3日马腾飞、牛绪书、李忠华、李心良、李忠等分别与通江县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并以各自的各义办理了《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，占地面积为120平方米，并向相关部门交纳了土地出让金和城市建设配套费，2013年8月27日被告（反诉原告）以白心芹、马鑫、伏灵等七人的名义交纳土地出让金52920元，2014年10月6日和2015年12月21日通江县国土局共收取四被告（反诉原告）违法建设罚款8万元，2014年11月10日马勇、伏军、陈继良向沙溪村建站交纳城市建设配套费15万元，2015年8月18日马腾飞、马勇、伏军、陈继良向通江县国土局交纳土地出让金8万元。2015年12月16日，通江县国土局对“德福花园”第1幢存量违法建设进行处理，认定为“三违”建设，对本案被告（反诉原告）处罚款共计16.8万元。一幢房屋准建三层，但实际修建为10层，通江县建设局证实被告（反诉原告）修建的“德福花园”项目未办理《建设工程规划许可证》等建房审批手续。
2012年2月2日马腾飞、马勇、伏军、陈继良与白心芹签订了《联建房协议书》，原告白心芹按协议分得房屋为 一幢底楼第1号门市，建筑面积为52平方米，单价为6000元/平方米，金额为25万元，约定办理房产证，相关费用按国家政策执行，被告（反诉原告）共收白心芹现金22万元（其中2012年2月2日收购房款6万元，同年11月17日收购房款6万元，2014年6月9日收购房款10万元），给白心芹书立收据三张，均在收据中写明收取的为购房款，白心芹尚下欠被告（反诉原告）购房款3万元。2014年2月，被告（反诉原告）将建好的1号门市及时对白心芹进行了交付。2016年4月白心芹进场装修，因大部分管道经过其门市及尾款的给付方式产生争执，原告（反诉被告）白心芹以确认所签协议无效为由向本院提起诉讼，并要求被告（反诉原告）退还购房款22万元，并按年利率6%赔偿其占用资金利息的损失。
本院认为：虽白心芹与马勇、伏军、马腾飞、陈继良所签订的协议为集资联建协议，但结合协议约定按6000元/㎡的单价，以及四被告（反诉原告）收取白心芹现金22万元的收据中载明为购房款的内容看，名为联建协议，实为房屋买卖关系。四被告（反诉原告）所修建的“德福花园”一幢房屋准建三层，但实际建层为十层，违背了建设规划，同时整个楼盘未办理《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等建房手续，虽建设部门对部分建筑给予了罚款处理并交纳了部分规费，但不能以罚代法。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市（镇）规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，应办理《建设工程规划许可证》，《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条规定，从事建筑活动还必须办理《建设工程施工许可证》、《建设用地批准书》以及《建设工程施工许可证》，方能从事房屋建修。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，无产权的房地产严禁进行市场交易。四被告（反诉原告）修建房屋未办理必备的建房手续，也未办理验收合格的质检报告及房产证便将所建房屋进入市场买卖，违背了法律、法规的强制性规定，据此认定白心芹与伏军、马腾飞、马勇、陈继良所签订的集资联建协议无效。被告（反诉原告）提出的反诉理由不能成立，依法不予支持，协议无效的法律后果为相互返还，并承担先合同义务的缔约过失责任而导致的信赖利益损失。四被告未办理完善的建房许可手续和售房必备的手续，但从签订的集资联建协议综合看，白心芹明知该建筑没有办理相关建房手续，还与被告签定协议，在缔结合同过程中双方均存在过错，同时所购房屋已实际交付多年，故此对白心芹要求被告承担缔约过失责任之占用资金利息的请求不予支持，为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第四十条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）白心芹与四被告（反诉原告）马勇、马腾飞、伏军、陈继良所签订的《集资联建协议》无效。
二、四被告（反诉原告）马勇、马腾飞、伏军、陈继良在判决生效后十日内共同返还原告（反诉被告）白心芹购房款22万元。
三、驳回原告（反诉被告）白心芹的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）马勇、马腾飞、伏军、陈继良的反诉请求。
案件受理费2575元及反诉费275元，共计2850元。由白心芹承担1140元，由马勇、伏军、马腾飞、陈继良共同负担1710元。
义务人逾期履行判决书确定的金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 员 陈 静
二Ｏ一六年八月二日
书 记 员 李 海