四川省通江县人民法院
民事判决书
(2016)川1921民初2749号
原告：杨知林，男，1963年5月16日出生，汉族,住四川省通江县。
原告：赵映华，女，1973年9月4日出生，汉族,住四川省通江县。
二原告共同委托诉讼代理人：张腾飞，通江县壁州法律服务所法律工作者。
被告：通江县圣达房地产有限责任公司。
法定代表人暨被告：李文平，男，1975年9月18日出生，汉族，该公司董事长。
二被告共同委托诉讼代理人：李能勋，男，1958年11月19日出生，汉族，该公司经理。
二被告共同委托诉讼代理人苟亚，四川竞一律师事务所律师。
原告杨知林、赵映华与被告通江县圣达房地产有限责任公司（以下简称通江圣达公司）、李文平“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案，本院于2016年9月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨知林及二原告共同委托诉讼代理人张腾飞，被告通江圣达公司暨被告李文平的共同委托诉讼代理人李能勋、苟亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨知林、赵映华共同向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋拆迁安置补偿协议有效；2.请求判令被告偿还原告住房面积305㎡、门市面积125㎡，总价值1854000元，支付周转过渡费245280元，违约金10000.00元，合计2109280元；二被告负连带责任偿还原告。事实及理由：被告在开发“凯旋帝景”项目的过程中，2010年11月20日、2011年2月6日原、被告签订了《房屋征收补偿安置协议》，被告书面承诺房屋被征收后房屋等面积及超面积以外的还房均由被告承担。协议签订期限届满后，被告一直未按协议约定的内容履行义务，原告多次找到被告协商解决无果。现起诉至法院，要求实现其诉讼请求。
被告通江圣达公司暨被告李文平共同辩称：被告因开发“凯旋帝景”项目，拆迁原告住房属实。由于规划变更，原合同中约定楼层上升4层，二原告按照上升4层后的房号将应还给二原告的十三套房屋已经自行上锁，其中已经装修八套、自行出售一套。公司将位于阳光二期一楼70㎡的门市一个交付给二原告，二原告已经装修且对外出租，二原告还占了一个车位在使用。被告不认可原告主张的违约金金额，违约金应该据实确定。
经审理查明，位于通江县诺江镇气象局旁砖混结构三层250㎡房屋、608.23㎡房屋及70㎡门市的被拆迁房均系二原告私房。被告通江圣达公司因开发“凯旋帝景”项目，需要拆迁二原告在该项目内的私房。2011年4月13日被告通江圣达公司取得建设用地规划许可，同年7月27日以出让方式取得国有土地使用权证（通国用2011第569号，坐落于通江县诺江镇杜家坪小区G-7-1(A)地块），2014年7月11日取得建设工程规划许可证。2014年9月30日被告圣达公司取得“凯旋帝景”项目的商品房预售许可证（通2014房预售证第24号，预售总建筑面积31275㎡）。2015年10月被告通江圣达公司开发的“凯旋帝景”竣工。2010年11月20日二原告（被拆迁人暨乙方）与被告通江圣达公司（拆迁人暨甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，主要内容为“一、拆迁房屋现状：甲方拆除乙方位于通江县诺江镇砖混结构三层250㎡的房屋，无产权证。二、补偿方式：产权调换。三、还房位置：甲方拆除乙方房屋后，应还乙方375㎡的房屋，其中在所建电梯公寓还乙方住房约305㎡（甲方施工图审定后双方确定具体楼层及户型），另在阳光丽都二期A栋还乙方两个共同约70㎡的门市，无论住房还是门市，超面积或面积不够相互调剂。四、临时安置过渡方式、过渡期限、过渡费用及自行加固维修事宜：乙方房屋交由甲方拆除后，乙方自行解决周转过渡房，甲方应向乙方支付如下费用，1.甲方一次性向乙方支付人民币250000元，此款含乙方24个月的过渡周转房、所拆除房屋附属物补偿、占地补偿费、因甲AB栋三通一平开挖造成乙方已拆除房屋、未拆除房屋所有赔偿费用、未拆除房屋乙方自行加固及维修所有的材料费、人工费、机械设备费、安全、赔偿等费用。五、超差面积结算：最终以房管局测量为准，超出面积按市场价找补。六、产权证的办理：房屋建成后，由甲方办理拆迁还房的房屋所权证、土地使用权证，办理产权证的费用，乙方原房屋产权内面积由乙方承担，超出面积按相关部门规定执行。七、还房标准：1.门、窗预留洞口。2.室内地面由乙方自行处理，四周墙壁、顶棚为水泥砂浆抹面。3.水电安装到门口，质量标准满足国家水、电施工安装规范。4.水、电、气、有限电视的入户费用乙方承担…九、交房时间：自双方签字之日起两年内交房。十、违约责任：任何一方违约向另一方支付5000元违约金…十二、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，通江县房管局备案一份，本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效”。2011年2月16日二原告（被拆迁人暨乙方）与被告通江圣达公司（拆迁人暨甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》主要内容为“一、拆迁房屋现状：甲方拆除乙方位于通江县诺江镇气象局旁砖混结构608.23㎡的住房，70㎡门市。二、补偿方式：产权调换。三、还房位置：甲方拆除乙方房屋后，在所建电梯公寓还乙方912.35㎡住房、150㎡门市（甲方施工图审定后双方在2011年3月25日前确定具体楼层及户型）。四、临时安置过渡方式、过渡期限、过渡费用及自行加固维修事宜：乙方房屋交由甲方拆除后，乙方自行解决周转过渡房，甲方应向乙方支付如下费用，1.甲方向乙方支付门市过渡周转费、房屋周转过渡费、被拆除房屋附属物补偿、土地等所有费用，共计人民币500000元，此款含乙方房屋24个月的过渡周转费、所拆除房屋附属物补偿费等一切费用，该款在签订本合同之日甲方一次性支付。房屋及门市周转过渡费从乙方实际交房时开始计算。五、超差面积结算：最终以房管局测量为准，超出面积按市场价找补。… 七、还房标准：1.门、窗预留洞口。2.室内地面由乙方自行处理，四周墙壁、顶棚为水泥砂浆抹面。3.水电安装到门口，质量标准满足国家水、电施工安装规范。4.水、电、气、有限电视的入户费用乙方承担…九、交房时间：自双方签字之日起两年内交房。十、违约责任：任何一方违约向另一方支付5000元违约金…十二、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，通江县房管局备案一份，本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效”。2011年5月28日二原告（被拆迁人暨乙方）与被告通江圣达公司（拆迁人暨甲方）就签订《补充协议》，主要内容为“甲乙双方于2010年11月20日（2011年2月16日）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，根据该协议第三条的约定，现达成补充协议如下：一、甲方应还乙方住房十三套，具体房号为1.A幢十二层A型两套，每套106.80㎡，计213.60㎡；一套E型79.90㎡；一套C1型83.60㎡，共计377.10㎡（A幢十二层3、4、5、6号）。2.B幢十六层A型两套分别为106.80㎡，计213.60㎡；C2型两套每套78.40㎡，计156.80㎡，共计370.4㎡（B幢十六层1、2、3、4号房）。3.B幢十五层A型两套分别为106.80㎡，计213.60㎡；C2型两套每套78.40㎡，计156.80㎡，共计370.4㎡（B幢十五层1、2、3、4号房）。4.A幢十五层A型一套106.80㎡（此套房根据乙方要求系杨容所有，6号房）。以上1、2、3、4项共计1224.70㎡，多余面积待产权面积确定后甲乙双方据实找补。门市面积待甲方施工图纸审定后乙方优先选择。二、根据甲乙双方协商所还套房阳台不计面积。三、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，自甲乙双方签字盖章之日起生效”。2014年10月16日原告杨知林（乙方）与被告通江圣达公司（甲方）签订《交房协议》，主要内容为“甲乙双方在平等自愿的条件下就门市多余面积处理等情况达成如下协议：1.2010年11月20日房屋拆迁安置补偿协议第三项约定‘在阳光丽都二期A栋还乙方两个共计70㎡的门市’，现甲方对门市实际丈量为107㎡，多处原约定面积37㎡。多出面积在我公司于2011年2月16日与杨知林签订的房屋拆迁安置补偿协议第三款约定的凯旋帝景项目还乙方150㎡门市面积中抵减25㎡，余下12㎡甲方赠与乙方。6.过渡费按照2014年初所定标准（18元／㎡）续计”。2015年1月7日杨知林（乙方）与被告通江圣达公司(甲方)签订《补充协议》，主要内容“2010年11月20日签订的房屋拆迁安置补偿协议，原拆迁面积250㎡，过渡补偿费已到期，甲乙双方达成补偿协议：甲方支付乙方2014年11月21日至2015年2月21日过渡安置费13500元（250㎡*18元*3月）”。原告先后十七次共计领取993500元过渡费，分别为：2010年9月3日领取租房费30000元、2011年2月16日领取500000元、2011年5月30日领取2000元、2012年11月20日领取40000元、2013年4月9日领取70000元、2013年6月25日领取32600元、2013年12月7日领取54000元、2014年1月28日领取20000元、2014年2月18日领取80800元、2015年3月3日领取5000元、2015年5月12日领取15000元、2015年6月16日领取30000元、2015年7月10日领取10000元、2015年8月10日领取10000元、2015年9月7日领取13500元及70600元、2015年9月11日领取10000元。二原告称被告下欠2015年7月31日之前的过渡安置补偿费17000元及2015年8月起至今的过渡安置费没有支付；被告认可下欠2015年7月31日之前的过渡安置补偿费17000元，但过渡费应计算至该时间为止。原告主张被告按照24元／㎡／月的标准支付所拆除555㎡住房的周转过渡费，按照60元／㎡／月的标准支付70㎡门市的周转过渡费，合计245280元，原告没有提供周转过渡费的计算标准及合同中约定“周转过渡费按国家规定办理”标准的证据。通江县人民政府关于2015年-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复（通府函（2015）92号文件规定“2015年-2016年度县城规划区内其他区域房屋市场参考价1500-2500元；2015年-2016年度县城规划区内其他区域混合（钢筋）结构成套一楼门市市场租金标准10-20元／㎡／月；2015年-2016年度县城规划区内其他区域混合（钢筋）结构国有土地上住房临时安置费补偿标准4-6元／㎡／月”。
同时查明，由于被告通江圣达公司规划变更，原合同中约定楼层上升4层，故二原告按照原合同中约定楼层上升4层后于将“凯旋帝景”项目A幢16层3、4、5、6号四套住房于2016年3月开始装修，几个月后陆续装修完毕并使用；B幢19层1、2、3、4号四套住房于二原告于2016年10月开始装修； B幢20层1、2、3、4号四套住房原告已经安装防盗门；A幢16层6号房系二原告女儿杨于容装修入住。当年8月起原告陆续缴纳水、电、物管等费用。原告杨知林在“凯旋帝景”项目一楼占有停车位一个。
以上事实，有原、被告提供的相关证据和庭审笔录为证，经查证属实，本院予以认定。
本院认为，2010年11月20日、2011年2月16日、2011年5月28日、2014年10月16日二原告与被告签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》、《补充协议》及《交房协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告通江圣公司应当在2012年11月20日、2013年2月16日之前将其开发的十三套房屋（A幢十二层A型两套、E型一套、C1型一套， B幢十六层A型两套、C2型两套暨B幢十六层1、2、3、4号房，B幢十五层A型两套、C2型两套，A幢十五层A型一套）交付二原告。由于被告圣达公司规划变更，二原告按照原合同中约定楼层上升4层后于2016年3月将“凯旋帝景”项目A幢16层3、4、5、6号四套住房开始装修并已经装修完毕投入使用，B幢19层1、2、3、4号四套住房于2016年10月开始装修， B幢20层1、2、3、4号四套住房已经安装防盗门，A幢16层6号房系二原告女儿杨于容装修入住。故原告已经按照合同及补充约定后的内容占有、控制应还住房。故对二原告主张被告还房305㎡的诉讼请求，本院不予支持。不能按期交付的责任在被告通江圣达公司，被告通江圣达公司应承担违约的责任。结合原、被告合同约定，故原告要求被告通江圣达公司交付二原告125㎡门市的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付周转过渡费245280元的诉讼请求：二原告房屋交由被告拆除后，二原告自行解决周转过渡房，被告通江圣达公司已经支付部分周转过渡费。合同约定被告应该于2012年11月20日、2013年2月16日之前交房，被告没有按期交房，应承担继续支付周转过渡费的义务。被告称二原告的过渡费应计算2015年7月底，被告没有提供2015年7月底已经交房的证据，本院对此不予采信。因原告从2016年3月陆续开始装修房屋，当年8月原告向物管缴纳水、电、物管等费用，故房屋的周转过渡费计算至2016年8月底。二原告、被告通江圣达公司一致认可2015年7月31日之前的过渡安置补偿费17000元没有支付及2015年8月起至今的过渡安置费没有支付，本院予以确认。结合2014年10月16日原、被告关于过渡安置费约定的标准，并参照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费按下列标准分段计算，及时发放：征收住宅的，对自行安排住处的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按二倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按三倍发放”（二）征收非住宅的，超过过渡期一年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的二倍发放”及通江县人民政府文件中住房、门市市场租金补偿标准，被告通江圣达公司2015年8月1日起至2016年8月底以18元／㎡／月的标准支付555㎡住房的周转过渡费（13个月）129870元（555㎡*18元／㎡／月*13月）；从2015年8月1日起至2017年3月底以30元／㎡／月的标准支付70㎡门市的周转过渡费（20个月）42000元（70㎡*30元／㎡／月*20月）。综上，被告应支付原告周转过渡费188870元，并从2017年4月1日以30元／㎡／月的标准支付70㎡门市的周转过渡费至门市交付时止。
关于原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求：被告通江圣达公司没有按期交房，不能交付的责任在被告通江圣达公司，被告通江圣达公司应承担违约的责任。被告不认可原告主张的违约金金额，违约金应该据实确定。对此本院认为，原、被告在两份合同中均明确任何一方违约向另一方支付50000元违约金，其约定的金额相对于原、被告之间的争议标的数额，并不过分高于原告的损失，故被告应支付原告违约金10000元。
关于原告主张被告李文平承担连带责任的诉讼请求：被告李文平作为被告通江圣达公司的董事长，是该公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十六条“法人或者其他组织的工作人员执行工作任务造成他人损害的，该法人或其他组织为当事人”，原告没有提供要求被告李文平承担连带责任的事实依据，故被告李文平不是本案适格被告，应驳回原告向红对被告李文平的起诉。
综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、2010年11月20日、2011年2月16日、2011年5月28日、2014年10月16日原告杨知林、赵映华与被告通江县圣达房地产有限责任公司签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》、《补充协议》及《交房协议》有效；
二、被告通江县圣达房地产有限责任公司按照合同约定的还房标准在其开发的“凯旋帝景”项目中125㎡门市交付给原告杨知林、赵映华；
三、被告通江县圣达房地产有限责任公司支付原告杨知林、赵映华周转过渡费188870元、违约金10000元，并从2017年4月1日以30元／㎡／月的标准支付70㎡门市的周转过渡费至门市交付时止。
四、驳回原告杨知林、赵映华对被告李文平的起诉；
五、驳回原告杨知林、赵映华的其他诉讼请求。
以上给付内容限本判决生效后十日内履行。
义务人不按指定期限履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23698元，由被告通江县圣达房地产有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 许 钟 方
人民陪审员 王 贤 光
人民陪审员 苟 小 忆
二Ｏ一七年三月二十四日
书 记 员 易 芳 进