四川省通江县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)通民初字第1101号
原告冯某，男。
特别授权委托代理人洪雨，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被告四川卓然房地产有限公司。
法定代表人邵某某，职务董事长。
委托代理人向某某，男。（系该公司职工）
委托代理人李某某，男。（系该公司办公室主任）
原告冯某与被告四川卓然房地产有限公司（以下简称四川卓然公司）“商品房预售合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯某及其委托代理人洪雨，被告四川卓然公司法定代表人的委托代理人向某某、李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月19日我与被告四川卓然公司签订《商品房预定协议》两份，我购买由被告公司开发的位于通江县诺江镇春长坪街“东方艺都”小区第F栋24层F号、第27层F号两套住房，建筑面积均为89.9平方米，房价分别为240033元、241381元，合同签订后我共计向被告公司交纳房款39.3407万元。同时两份协议均约定：1、东方艺都项目交房标准：绿化景观和小区配套，严格按照景观设计进行施工和布局（大门涌泉、跌水、泳池、会所、灯光塑胶球场、生态水池、廊桥、休闲亭、雕塑、小品等为必备条件）；2、本项目C、E、F栋（一期工程）交房时间为2012年12月31日以前。被告公司在取得商品房预售许可证后，我按合同履行了约定义务，但被告公司所开发的“东方艺都”未竣工验收，导致至今未向我交付经验收合格的两套住房，其行为严重损害了我的合法利益，现诉请判令1、确认2011年1月19日我与被告公司签订的两份《商品房预定协议书》合法有效；2、判令被告公司立即交付验收合格的位于通江县诺江镇春长坪街“东方艺都”小区第F栋24层F号、第F栋27层F号两套住房，并判令此两套住房归我所有；3、判令被告公司向我支付违约金8275.80元及逾期交房损失。
被告四川卓然公司辩称：我公司与原告签订的是预订协议，我们收取的是定金，我公司电话通知原告签订正式的商品房买卖合同，原告至今未签订，致使我公司无法向原告交房。我们双方都存在违约行为，不同意支付违约金。现原告将下欠购房款交清后，我公司同意交房，否则请求驳回原告对我公司的诉请。
经审理查明：被告四川卓然公司取得国土、规划建设审判手续后在通江县诺江镇春长坪街（通江花园左侧）实施房地产开发。2011年1月19日原告冯某与被告四川卓然公司签订《商品房预定协议书》一份，其主要内容为：由于四川卓然公司尚不具备预售和签订《商品房买卖合同》的条件，原告冯某又欲预定“东方艺都”的房产，自愿签订如下商品房预定协议：一、东方艺都项目交房标准：A、室内（略），B、公共部分（略），C、绿化景观和小区配套：严格按照景观设计进行施工和布局（大门涌泉、跌水、泳池、会所、灯光塑胶球场、生态水池、廊桥、休闲亭、雕塑、小品等为必备条件）；二、交房时间为2012年12月31日以前；三、该房屋面积约89.9平方米，单价2670.00元/平方米，总房价为240033.00元，支付购房款方式：于2011年1月19日支付192026元，余款48006元于接房时支付；四、在签订本协议时原告冯某向被告四川卓然公司缴纳定金人民币192026.00元，作为双方等开盘后签订《商品房买卖合同》的担保，该定金不计息，在签订正式《商品房买卖合同》时，定金冲抵房款；五、原告冯某应在被告四川卓然公司开盘通知之日起三十日内到被告四川卓然公司位于春长坪街“东方艺都”客户接待中心签订正式《商品房买卖合同》，取得预售房屋许可证后正式开盘时间不超过2011年3月31日之前，被告四川卓然公司将为原告冯某保留本协议项下之房产预定权，直至被告四川卓然公司开盘之日起三十日内，若超出此期限原告冯某未与被告四川卓然公司签订正式《商品房屋买卖合同》，原告冯某对协议项下之房屋的预定权灭失，被告四川卓然公司有权另行处置原告冯某预定房产，被告四川卓然公司在通江电视台播出开盘通知或以电话方式向原告冯某告知开盘时间，视为被告四川卓然公司履行了对原告冯某的通知义务；六、双方特别约定：1、本协议系双方的真实意思，在签订正式《商品房买卖合同》前，双方均不得以被告四川卓然公司未取得商品房预售许可证为由要求解除本预定协议或要求确认本协议无效，2、原告冯某不得以被告四川卓然公司未取得商品房预售许可证为由向法院起诉追究被告四川卓然公司之缔约过失，要求利息损失及其他损失之赔偿；七、违约责任：本协议对双方当事人具有合同效力，均应诚实守信，任何一方违约，根据《合同法》关于定金法则承担违约责任；八、经双方签署并在原告冯某交付定金后生效，双方签订正式《商品房买卖合同》之后，本协议失效。在协议书后通江县卓越房地产有限责任公司的代理人王永国盖私章及加盖公章，原告冯某签字及加盖手印。同日原告冯某与被告四川卓然公司就“东方艺都”小区第F栋27层F号房屋签订《商品房预定协议书》一份，其主要内容与第F栋24层F号房屋的《商品房预定协议书》的内容大致相同，合同约定不同有：三、该房屋面积约89.9平方米，单价2685.00元/平方米，总房价为241381.00元，支付购房款方式：于2011年1月19日支付81381.00元，余款160000.00元银行按揭；四、在签订本协议时原告冯某自愿向被告四川卓然公司缴纳定金人民币81381.00元。两份协议签订当日，原告缴纳F栋24层F号购房款192026元、F栋27层F号购房款81281元，东方艺都项目部财务出具收据两张，内容分别为“今收到冯某预定房款192026元”、“今收到冯某预定房款81381元”；原告冯某在2012年1月31日又缴纳F栋27层F号购房款120000元，东方艺都项目部财务出具收据一张，内容为“今收到冯某购房款120000元”。原告所签两份购房合同合计应交购房款为481414元，现原告实际交款393407元，余下88007元未交。两份协议书虽约定缴纳定金，通过银行按揭方式支付购房款，但在履行协议书时并未缴纳定金及采用按揭方式。2011年12月30日被告四川卓然公司取得《商品房预售许可证》后，因“东方艺都”工程仅主体分部分项验收合格，故未及时与原告签订正式的《商品房买卖合同》及交付房屋。2012年1月31日被告四川卓然公司职工在与原告冯某签订的两份《商品房预定协议书》上备注“交房之前签正式合同，双方不算违约”并加盖公司项目部公章。后被告要求原告接房，但原告认为被告开发建设的房屋未经综合验收合格，一直未接收购买的商品房。2015年4月20日原告诉请来院，要求实现诉请。原告主张的违约金金额是按照两套房总购房款481414元的20%减去下欠购房款88007元即8275.8元。
闭庭后，被告提供了东方艺都总平面布置图及东方艺都F栋主体结构分部工程质量验收报告复印件各一份，东方艺都项目部负责人姚某某作出说明，该两份文件的原件存放在通江县质检站，同时关于绿化景观和小区配套中的大门涌泉、跌水、会所、灯光塑胶球场等相关设施都会按照规划进行修建，由于目前东方艺都二期工程没有动工，所以至今未修建相应的绿化景观及配套设施；由于业主考虑到安全因素，对此取消修建泳池、生态水池、休闲亭设施，两年前项目部对该情况采用张贴公告的形式告知了业主，但未举出证据证实。原告的代理人补充质证认为被告提供的东方艺都总平面布置图系复印件，缺乏证据的真实性和合法性，F栋主体结构分部工程质量验收报告不能代替工程综合竣工验收报告，并且逾期举证不符合法律规定，应不予采信。
本院认为：原告冯某与被告四川卓然公司签订的两份《商品房预定协议书》，协议中明确约定了预订房屋的基本状况、商品房总价款、交房时间、签署正式买卖合同的时间及违约责任等内容，并且在签订协议当天及事后原告冯某共计向被告四川卓然公司缴纳两套住房购房款合计为393407元，被告四川卓然公司向原告冯某出具了相应的购房款收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告冯某与被告四川卓然公司签订的两份协议书应认定为商品房买卖合同，且该协议内容系双方当事人的真实意思表示，故原告诉请确认两份协议书合法有效的理由成立，本院予以支持。在合同履行过程中，被告未按照约定的时间向原告交付竣工验收合格的房屋，其行为已构成违约，应当承担继续履行合同的民事责任，虽然被告提供了F栋主体结构分部工程质量验收报告，但未经综合验收不能认定工程质量全部合格，故原告诉请要求被告交付验收合格的两套商品房的理由成立，本院予以支持。关于原告要求被告交付房屋时符合合同约定的具备涌泉、跌水、泳池、会所、灯光塑胶球场、生态水池、廊桥、休闲亭等相应的绿化景观和小区配套设施，因合同约定是东方艺都项目的交房标准，应理解为是东方艺都整体项目的竣工验收标准，同时原告亦未提供绿化景观和小区配套设施经规划行政主管部门审批的依据，故其请求证据不足，本院不予支持。原告诉请要求被告支付违约金8275.8元及逾期交房损失，因在2012年1月31日被告四川卓然公司项目部职工与原告冯某签订的两份《商品房预定协议书》上均备注“交房之前签正式合同，双方不算违约”，并加盖了公司项目部公章，该约定应视为双方对原合同约定逾期签订正式的商品房买卖合同违约责任的变更，所以被告对此不应承担违约责任，同时原告对逾期交房损失未明确具体数额，也未提供相关证据，本院不予支持。被告辩称双方签订的是预订合同，收取原告交纳的是定金，公司已通知原告签订正式合同，因原告一直拒签，致使不能交房，该抗辩理由与案件查明事实不符，不予采纳；同时辩称原告交清下欠房款后同意交房，因被告对下差购房款未提出反诉请求，本案不作处理，应另行解决。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、原告冯某与被告四川卓然房地产有限公司于2011年1月19日分别签定的两份预订“东方艺都”小区第F栋24层F号、F栋27层F号《商品房预定协议》合法有效；
二、被告四川卓然房地产有限公司在开发建设的“东方艺都”项目F栋验收合格后十日内向原告冯某交付F栋24层F号、F栋27层F号商品房；
三、驳回原告冯某的其他诉讼请求。
案件受理费8522元，由原告冯某承担522元，被告四川卓然房地产有限公司承担8000元。
判决生效后，如义务人未按判决书指定的期间履行其他义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 李银枝
人民陪审员 王贤光
人民陪审员 苟小忆
二O一五年十二月七日
书 记 员 袁丽君