四川省通江县人民法院
民事判决书
(2016)川1921民初8号
原告郑某某，男，汉族，农村居民，住通江县永安镇郑家营村。
委托代理人罗明通，通江县永安法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。
被告唐某某，男，汉族，农村居民，住通江县诺江镇千佛村。
委托代理人何敏，女，汉族，住通江县诺江镇（系被告唐某某之妻）。
原告郑某某与被告唐某某“确认合同无效纠纷”一案，本院受理后，依法由审判员向导独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑某某及委托代理人罗明通、被告唐某某的委托代理人何敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郑某某诉称：被告将自建的坐落于通江县诺江镇千佛村3社的砖混结构楼房顶楼出卖给原告，双方于2015年1月25日签订了《协议书》。签约后，原告依约支付了首付款80000元，并对所买之房进行了部分装饰。原告多次要求被告办理房产过户手续，被告一直推诿，后原告才得知此幢楼房系违法建筑。原告认为被告明知自己所建的房屋系非法建筑，办不到房权证，还出卖给原告，被告的行为带有欺骗性，严重损害了原告的合法权益，原告只好依法起诉，请求：1.确认原、被告于2015年1月25日签订的《协议书》无效；2.判令被告返还原告的购房款现金80000元并赔偿相关损失，原告将此房退给被告。
被告唐某某辩称：原告郑某某明知我的房子没有手续而购买，现原告要求退房，我同意退房，但目前资金紧张，不能退还资金。且原告使用了我的装修材料，要求原告归还我原物。
经审理查明：原告郑某某与被告唐某某经人介绍相识。2015年1月25日，原告郑某某（乙方））与被告唐某某（甲方）签订《协议书》，主要内容为：经甲乙双方协商：甲方卖给乙方三楼住房一套，东、西、南、北滴水为界，价格为25万元，房屋地板砖和乳白胶，厕所、厨房，甲方以前已做好。后部所有装修由乙方承担，甲方不负一切经济责任，乙方在买房之日起15年内房顶如有漏水现象，由甲方维修处理，在处理过程中如有损坏的家具，由甲方赔偿。付款方式：2015年2月16日付8万元，下欠17万元，每三年腊月之前付5万元，第四年腊月付清。经甲乙双方签字生效，任何一方反悔，赔偿违约金30万元。 原、被告双方及证明人郑万映均在协议上签字、捺印。唐某某在该协议后注明2014年8万元已付清。
同时查明：被告唐某某所修建房屋位于通江县诺江镇千佛村三社，共三开间三层楼，未办理任何审批手续。
另查明:双方达成书面协议后，口头协商原告郑某某装修期间可使用被告唐某某提供的墙砖、沙等建筑材料，原告郑某某接手房屋后对未完工的厕所、厨房进行了装修，更换了室内门。庭审中，经主持协商，双方确认原告郑某某装修价值为5000元（不含被告唐某某补偿现金2000元）。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。被告唐某某未经行政机关的审批，违法修建房屋并对外出售，其行为违反了法律强制性规定。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，原、被告签订的《协议书》属无效协议。导致合同无效的主要责任在于被告，原告在签订协议时未尽充分审查义务，亦有缔约过失责任。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告应返还给被告现占有的房屋，被告应返还给原告收取的房款和认可的装修费用。被告要求原告归还装修材料原物的辩称理由，因该材料使用后不能复原，且相互返还后，房屋归被告所有，该理由不予支持。为维护公民的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告郑某某与被告唐某某于2015年1月25日所签《协议书》无效。
二、被告唐某某返还原告郑某某购房款80000元及装修费用5000元。
三、原告郑某某将从被告唐某某处购买的位于通江县诺江镇镇千佛村三社房屋返还给被告唐某某。
以上二、三项限在本判决生效后十日内同时履行。
义务人逾期不履行本判决所确定的金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，由原告郑某某承担300元、被告唐某某承担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 员 向 导
二O一六年一月二十七日
书 记 员 黄 为